Análisis crítico del proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada

Carlos Merenson — La (Re) Verde

Mientras la escena pública se concentra en la retórica disruptiva del presidente, avanza un programa más profundo y persistente. El proyecto de ley sobre propiedad privada no es una medida aislada: es la culminación de una estrategia que busca reforzar la centralidad del mercado, debilitar la capacidad regulatoria del Estado y desplazar el equilibrio entre derechos individuales y responsabilidades colectivas, en un contexto marcado por crecientes tensiones sociales y ecológicas.

I. El problema que se presupone: una reforma sin diagnóstico

Antes de entrar en el articulado, conviene detenerse en los fundamentos del proyecto. No como un prólogo decorativo, sino como lo que realmente son: la matriz conceptual que ordena todo lo que sigue.

El texto parte de una afirmación fuerte: en la Argentina existirían «restricciones ilegítimas» que afectan el derecho de propiedad. Sin embargo, esa afirmación no se demuestra. No se identifican normas concretas, no se distinguen tipos de regulaciones ni se argumenta por qué serían inconstitucionales. Desde una perspectiva de derecho administrativo, el proyecto no señala una sola norma inconstitucional ni una regulación específica que vulnere la garantía del artículo 17 de la Constitución Nacional. Lo que se presenta como diagnóstico es, en realidad, una premisa. Y sobre esa premisa se construye toda la reforma.

A partir de allí, los fundamentos realizan una operación más profunda: toman la garantía constitucional de la propiedad —su inviolabilidad y la exigencia de indemnización en caso de expropiación— y la transforman en un principio rector del orden económico. La propiedad deja de ser un derecho protegido dentro de un sistema de equilibrios para convertirse en el eje que organiza ese sistema. Se afirma que es condición del desarrollo, de la inversión y de la libertad individual. Pero esa afirmación no es jurídica: es una tesis económica presentada como evidencia.

El recorrido argumental se completa con una selección doctrinaria y empírica orientada. Se cita una tradición que enfatiza la centralidad de la propiedad, pero se omite cualquier referencia a sus límites, a su función social o a su relación con otros derechos. Del mismo modo, se invocan indicadores internacionales que penalizan la regulación estatal, sin discutir sus supuestos ni sus sesgos. Lo que aparece como dato técnico es, en realidad, una toma de posición.

Sobre esa base, se construye una narrativa conocida: el Estado como generador de incertidumbre, la regulación como distorsión, la seguridad jurídica como sinónimo de protección patrimonial. El problema es que esa narrativa simplifica en exceso. La litigiosidad, por ejemplo, no necesariamente surge de un «exceso» de regulación, sino de la coexistencia de intereses diversos en sociedades complejas. La idea de que un solo factor la explica permite justificar una sola solución.

Lo que recorre todo el proyecto no es solo lo que dice, sino lo que omite. En ningún tramo aparece con fuerza la idea de que la propiedad cumple una función social o está sujeta a límites ecológicos. Desaparece la noción de que el uso del suelo, los recursos y el territorio tiene implicancias colectivas. Sin ese principio, la propiedad deja de ser una institución socialmente condicionada y se convierte en un derecho casi absoluto. Y cuando eso ocurre, el Estado no desaparece: se transforma. Pasa de ser un actor que organiza el territorio a uno que gestiona conflictos entre derechos individuales cada vez más rígidos.

II. La propiedad ya está protegida: lo que se busca es otra cosa

Uno de los argumentos centrales del proyecto es que la propiedad privada en la Argentina estaría insuficientemente protegida, asediada por regulaciones excesivas que generan inseguridad jurídica. Es un diagnóstico potente, pero engañoso.

La propiedad no solo está reconocida: está fuertemente blindada. La Constitución la declara inviolable, prohíbe su confiscación y establece que solo puede ser afectada mediante expropiación, con ley previa, causa de utilidad pública e indemnización. No se trata de una garantía débil, sino de uno de los núcleos más sólidos del sistema jurídico. En la práctica, expropiar es complejo, costoso y altamente judicializado. Regular exige justificar cada medida. La idea de una propiedad vulnerable frente al poder público no describe la realidad: la simplifica.

Entonces, si la propiedad ya está protegida, ¿qué viene a hacer este proyecto?

Lo que está en juego no es la existencia del derecho, sino sus límites. Porque en el marco vigente, la propiedad no es un absoluto: convive con regulaciones que no son caprichosas ni accesorias, sino el modo en que las sociedades gestionan conflictos inevitables. Ordenamiento territorial, protección ambiental, planificación urbana: todas esas dimensiones expresan que la propiedad está inscripta en un sistema social y ecológico más amplio.

El proyecto interviene precisamente ahí. No para reforzar una propiedad débil, sino para redefinir qué se considera una restricción legítima. Lo que hoy es regulación pasa a ser presentado como distorsión. Y en ese desplazamiento se introduce un giro conceptual más profundo: se debilita la noción de función social de la propiedad y se la reemplaza por una concepción más cercana a la propiedad como esfera inviolable, donde la intervención pública aparece como anomalía.

Ese cambio tiene consecuencias concretas. Al encarecer la expropiación —mediante la incorporación del lucro cesante, la indexación reforzada y la mayor judicialización— no se elimina la herramienta, pero se la vuelve cada vez menos viable. El Estado conserva formalmente sus instrumentos, pero pierde capacidad efectiva para utilizarlos. La propiedad deja de ser un derecho dentro de un sistema regulado y pasa a operar como un límite estructural a la acción pública.

III. Expropiaciones: inoperancia por diseño

Si el régimen de expropiaciones vigente ya ofrece garantías sólidas, la pregunta se vuelve inevitable: ¿qué problema viene a resolver esta reforma? Porque cuando una intervención normativa no responde a un déficit claro, deja de ser correctiva y pasa a ser reveladora. Y lo que revela, en este caso, no es una falla del sistema, sino una intención de reconfigurarlo.

La reforma no busca ordenar mejor el uso de una herramienta, sino volverla excepcional hasta el punto de la inoperancia. No elimina la expropiación, pero la rodea de tal densidad de condiciones, costos y riesgos que su utilización efectiva se vuelve improbable. En el derecho, muchas veces no hace falta prohibir para impedir: alcanza con encarecer, complejizar y judicializar.

Especialmente alarmante es la ampliación del concepto de «expropiación indirecta». Esta figura permite que regulaciones ordinarias —zonificación, protección ambiental, planes de vivienda— sean interpretadas como afectaciones al derecho de propiedad sujetas a indemnización. El efecto es un «enfriamiento regulatorio» (regulatory chill): el Estado dejará de planificar o proteger recursos naturales ante el temor de disparar litigios millonarios. El riesgo económico se desplaza así del titular privado —que se beneficia de la valorización del suelo generada por lo público— hacia el Estado, que debe compensar cualquier limitación al uso especulativo.

Este blindaje no es solo económico; es político. Lo que se altera no es solo el régimen de expropiaciones, sino el equilibrio entre derechos individuales y capacidades colectivas. Se fortalece una dimensión —la propiedad— no porque estuviera amenazada, sino porque se busca convertirla en un límite más rígido frente a cualquier forma de intervención. Ese corrimiento afecta la posibilidad de planificar ciudades, intervenir en mercados de suelo profundamente desiguales y preservar bienes comunes frente a dinámicas extractivas.

IV. Desalojos: la falsa eficacia de la celeridad

El capítulo dedicado a desalojos parte de un diagnóstico implícito: que el régimen vigente sería lento o excesivamente permisivo con la ocupación irregular. Esa caracterización simplifica un campo mucho más complejo. El sistema actual ya dispone de herramientas para la restitución de inmuebles, incluyendo procesos abreviados, medidas cautelares e intervención judicial que permiten, en determinados casos, acelerar los tiempos.

El problema no es la inexistencia de instrumentos, sino la naturaleza de los conflictos que esos instrumentos deben abordar. Los desalojos no son meros litigios patrimoniales entre partes simétricas: en muchos casos involucran situaciones de vulnerabilidad, informalidad contractual, déficit habitacional y ausencia de alternativas. Esa complejidad no es un obstáculo externo al proceso: es el problema mismo que el derecho debe gestionar.

La reforma interviene sobre ese punto, pero no para mejorar la capacidad de resolución, sino para reducir los tiempos a costa de la complejidad. La posibilidad de disponer desalojos anticipados con base en la verosimilitud del derecho, los plazos extremadamente breves y la limitación de medios probatorios configuran un esquema donde la rapidez se convierte en criterio dominante. El conflicto se resuelve antes de ser plenamente comprendido.

El proceso judicial no solo ordena la restitución de un bien: también administra el conflicto social que subyace. Cuando ese espacio se comprime, lo que se pierde no es solo tiempo procesal, sino capacidad de evaluar situaciones diversas, ponderar derechos en tensión y evitar decisiones que agraven la vulnerabilidad existente. Un sistema eficiente resuelve el conflicto; un sistema meramente rápido simplemente lo desplaza, intensificando la conflictividad social fuera de los tribunales.

El argumento de la «lentitud» del sistema, además, suele omitir que muchas demoras no derivan de excesos de garantías, sino de condiciones estructurales: sobrecarga judicial, falta de información, dificultades de notificación o contextos sociales complejos. Acelerar el procedimiento sin atender esas causas no resuelve el problema; lo desplaza hacia decisiones más rápidas pero potencialmente más regresivas. Sin políticas que aborden el déficit habitacional, la aceleración de los desalojos tiende a reproducir el conflicto en otros puntos del territorio, aumentando la presión sobre el espacio público.

V. Impactos sectoriales: barrios, tierras y fuego

La integración que se adelgaza

En el capítulo sobre barrios populares, el proyecto mantiene el lenguaje de la «integración socio-urbana», pero debilita sus instrumentos. La derogación de artículos clave de la ley vigente reduce la capacidad operativa del Estado y desplaza el eje hacia la regularización dominial.

El problema es conocido: la informalidad urbana no se resuelve solo con títulos de propiedad. Requiere infraestructura, servicios, planificación, presencia estatal sostenida. Sin esos componentes, la formalización puede incluso derivar en procesos expulsivos: la tierra regularizada se vuelve objeto de mercado y no de arraigo. Las familias obtienen un título, pero ante la falta de servicios y el avance especulativo, terminan vendiendo y desplazándose. La ley no elimina la integración, pero la redefine en términos más estrechos. Y en ese estrechamiento pierde eficacia.

Una soberanía selectiva

El capítulo sobre tierras rurales introduce una paradoja. Mientras el resto del proyecto refuerza la propiedad privada y limita al Estado, aquí se establecen restricciones fuertes a la titularidad por parte de Estados extranjeros. Sin embargo, al mismo tiempo se eliminan límites que afectaban a privados extranjeros. El resultado es un giro selectivo: se controla al actor estatal externo, pero se flexibiliza el resto. La propiedad se convierte en una frontera geopolítica para lo público, pero de fronteras abiertas para el capital privado transnacional.

Fuego, mercado y territorio

En materia de manejo del fuego, el texto conserva la prohibición de cambiar el uso del suelo tras un incendio, pero elimina disposiciones complementarias que reforzaban ese principio. La apariencia es de continuidad; el efecto probable, de debilitamiento. En contextos donde los incendios están crecientemente vinculados a dinámicas especulativas, los detalles importan. Y aquí los detalles van en una dirección clara: menos restricciones efectivas para quienes utilizan el fuego como herramienta de «limpieza» territorial.

VI. La arquitectura detrás del ruido: Sturzenegger

Para entender cómo esta matriz se traduce en política concreta, conviene correr momentáneamente el foco del texto y observar el proceso en el que se inscribe.

En la superficie del escenario político argentino, la figura de Javier Milei concentra toda la atención. Su estilo disruptivo, su retórica incendiaria y su fundamentalismo de mercado ocupan el centro de la escena. Pero ese protagonismo, lejos de aclarar el rumbo del gobierno, cumple también una función de pantalla: mientras Milei vocifera, otro actor —más silencioso y sistemático— avanza en la reconfiguración estructural del Estado. Que Milei no nos impida ver a Federico Sturzenegger.

Sturzenegger no es un improvisado. Es portador de una matriz ideológica que lleva décadas intentando abrirse paso en la Argentina, con antecedentes en los años de la apertura y las privatizaciones y consolidación bajo la conducción de Domingo Cavallo. Desde entonces, su trayectoria ha sido una insistencia sistemática en los mismos principios: desregulación, primacía del mercado, reducción del Estado. Lo notable no es solo esa coherencia, sino su persistencia frente a resultados adversos: las experiencias que terminaron en crisis no modificaron el rumbo, sino que reforzaron la convicción.

Desde su paso por la Secretaría de Política Económica en los noventa, pasando por su rol en el Megacanje de 2001, hasta la presidencia del Banco Central entre 2015 y 2018, Sturzenegger implementó de forma consistente esa orientación: priorización de la lógica financiera, desconfianza hacia la regulación, apuesta por el mercado como principio ordenador. El resultado —volatilidad, fragilidad y crisis— no alteró el diagnóstico: tendió a reforzarlo.

Conviene introducir aquí una distinción que suele perderse en el ruido del debate público. Milei y Sturzenegger no son, estrictamente, lo mismo. Milei expresa una versión radicalizada del ideario libertario: su horizonte es la minimización extrema —cuando no la eliminación— del Estado. Sturzenegger, en cambio, se inscribe en una tradición más tecnocrática: no busca abolir el Estado, sino reconfigurarlo para que funcione como garante del mercado. Lejos de atenuar el problema, esta diferencia lo vuelve más operativo. Mientras Milei corre los límites de lo decible y legitima una ofensiva antiestatal sin precedentes, Sturzenegger traduce esa radicalidad en diseño institucional concreto.

El recorrido reciente es consistente y tiene una secuencia identificable. Primero, el despliegue de instrumentos de shock —el mega decreto, la Ley Bases— orientados a remover capas enteras de regulación. Luego, un proceso más silencioso pero igualmente profundo de debilitamiento de capacidades estatales en áreas clave: organismos como el INTA, el INTI, el SENASA, la ANMAT, el Servicio Meteorológico Nacional. Lo que se erosiona no es simplemente «burocracia», sino infraestructuras críticas de conocimiento, control sanitario, prevención de riesgos y cobertura social. Y ahora, un tercer movimiento: blindar jurídicamente ese desplazamiento mediante el refuerzo del derecho de propiedad.

Este proyecto de ley es la culminación lógica de ese proceso. No se trata de proteger un derecho supuestamente desprotegido. Se trata de consolidar, con rango legal reforzado, el núcleo del orden económico una vez avanzadas las etapas previas de desregulación. La secuencia es clara: primero se reducen las capacidades del Estado, luego se limita su margen de acción futura. El diseño asegura que, incluso ante cambios de gobierno, la capacidad de intervención estatal permanezca capturada por un marco que prioriza el activo privado sobre el bien común.

Milei, con su estridencia, puede hacer pensar que estamos ante un experimento personalista, incluso caótico. Pero esa lectura subestima la consistencia del proceso en curso. Detrás del ruido, hay diseño. Detrás de la provocación, hay doctrina. Y detrás de la doctrina, hay nombres propios.

Por eso conviene correr el foco. No para restarle importancia al presidente, sino para entender mejor el sentido de lo que está ocurriendo. Porque si Milei es la cara visible de este ciclo, Sturzenegger es uno de sus principales arquitectos. Y es en esa arquitectura —más que en la retórica— donde se juega el rumbo de fondo.

VII. Conclusión: cuando lo frágil es todo lo demás

La pregunta, entonces, no es si la propiedad debe ser protegida. Lo es, y así lo garantiza la Constitución. La pregunta es otra: ¿protegida para qué, para quiénes, y a costa de qué capacidades colectivas?

El análisis del proyecto permite concluir que no responde a un pragmatismo técnico ni a una necesidad empíricamente demostrada. Responde a una matriz ideológica que redefine el para qué de la propiedad a costa de las capacidades colectivas del Estado. Sus efectos más críticos son tres: la pérdida de la capacidad de planificación territorial, por la cual el Estado queda despojado de herramientas para ordenar el suelo frente a lógicas especulativas; la subordinación de la política pública, por la cual cualquier regulación se transforma en riesgo de litigio permanente bajo la figura de expropiación indirecta; y el aumento de la conflictividad social, resultado de la eliminación de instancias de mediación y la aceleración de desalojos sin políticas habitacionales de fondo.

El problema es, en un sentido más profundo, civilizatorio. En un contexto atravesado por límites ecológicos cada vez más evidentes, avanzar hacia una absolutización de la propiedad implica reforzar mecanismos de apropiación privada sobre bienes finitos. La naturaleza desaparece del horizonte normativo, reducida a mero soporte de derechos individuales. No hay aquí ninguna consideración sobre sostenibilidad, bienes comunes o justicia intergeneracional.

No se trata de afirmar que el proyecto configure de inmediato una sociedad anarcocapitalista en sentido estricto. Pero sí es posible reconocer en su orientación un desplazamiento en esa dirección: al reforzar la propiedad privada como un derecho cada vez más inmune a la intervención pública, al debilitar sus condicionamientos sociales y al reducir las capacidades regulatorias del Estado, se avanza hacia un esquema donde la lógica del mercado tiende a expandirse como principio ordenador, no ya dentro de un sistema de regulación, sino progresivamente en reemplazo de él.

Cuando la propiedad se eleva a la categoría de inviolabilidad absoluta y se despoja de su función social, el Estado abdica de su rol de garante del equilibrio. Bajo esta lógica de blindaje patrimonial, la seguridad jurídica se vuelve un privilegio de los propietarios. Y lo que se vuelve profundamente frágil es todo lo demás: el hábitat, el ambiente y la cohesión social.

No verlo es un error analítico. Pero, sobre todo, es quedarse oyendo el ruido mientras avanza la arquitectura.

La (Re) Verde